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拍賣從業人員培訓( 王東升老師課件主講課件:案例分析一)
作者:管理員    發布于:2013-07-09 01:37:48    文字:【】【】【

案例一:拍賣標的所有權與處分權

甲銀行與乙公司因借款合同糾紛訴至人民法院,判決生效后,甲銀行要求法院拍賣已查封的乙公司的辦公樓未果。甲銀行便與丙拍賣公司簽訂委托拍賣合同,委托拍賣上述標的物。丁成為買受人后要求交付拍賣標的未果,欲對拍賣人、委托人提起訴訟。問:
1、本次拍賣活動是否合法有效,為什么?
2、委托人拍賣人應否承擔責任,應承擔什么責任?
3、丁買受人交付標的的訴求否得到法律的支持?能否實現?
參考答案:
1、本次拍賣活動不合法,屬無效。因為委托人對該拍賣標的物沒有所有權或處分權?!杜馁u法》第六條規定“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利”,而在本案例中,人民法院僅僅是依照甲銀行的請求對其辦公樓予以查封,并沒有裁定給甲銀行,更沒有過戶給甲銀行,拍賣標的屬于乙公司,故甲銀行與丙拍賣公司簽訂委托拍賣合同無效。拍賣公司拍賣了委托人無所有權、處分權的標的物,因而是無效的。
2、委托人應承擔過錯責任,拍賣人應承擔連帶責任。拍賣法第五十八條規定:“委托拍賣其沒有所有權或者依法不得處分的物品或者財產權利的,應當依法承擔責任。拍賣人明知委托人對拍賣的物品或者財產權利沒有所有權或者依法不得處分的,應當承擔連帶責任?!?那么,在本案例中,拍賣人是否屬于明知,應依據事實。拍賣法第四十二條規定,“拍賣人應當對委托 射機站難以搬遷為由將拍賣人訴諸法庭,要求(一)確認《拍賣成交確認書》無效、(二)返還所交保證金104.3萬元及利息、(三)承擔全部訴訟費)。經了解:拍賣人在拍賣前將相關土地使用權證、租賃合同、房產證復印件提供給了該開發商,同時,拍賣人在拍賣會上以特別聲明的方式宣布:(一)標的拍賣為現狀拍賣、(二)土地用途不變、(三)有未到期的租賃合同。庭審過程中買受人對提供相關文書的復印件一事予以否認,拍賣人也未提交已經提供相關文書復印件的證據。問:買受人的訴求能否得到法律的支持?拍賣人應否退還款項并支付利息?
代理律師答辯認為:買受人的訴求不能得到法律的支持。因為
(一)拍賣的雖是劃撥土地,但市政府批準的全市糧食企業改制方案中已把處置所占用的行政劃撥土地收入作為改制的費用來源之一。作為委托人的糧食局已獲得該劃撥土地的處置權,拍賣人接受委托對其拍賣并無過錯。
(二)拍賣人對標的瑕疵已履行了告知義務,《拍賣管理辦法》第53條第二款規定“拍賣企業、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的真偽或者品質的,不承擔瑕疵擔保責任?!?br />(三)拍賣人并不存在重大過失,免責聲明合法有效。原告主張利息損失無事實和法律依據。
(四)拍賣是中介行為,不同于通常意義上的買賣,不能將拍賣等同于通常意義上的買賣。按照《合同法》第173條規定,調整“拍賣的當事人的權利和義務”應當優先適用拍賣法的規定而非其他法律法規的規定。
但主審法官認為:國土資源管理局是實施劃撥土地處置的職能部門,市政府也不能違法。你認為主審法官的意見有無道理?

案例:既無房證又無地證的房地產能否拍賣?只有一人競買且成交是否有效?
案情:某房地產公司向某銀行借款一億元逾期未還,其價值7500萬元的房地產項目被法院委托拍賣。經三次拍賣流拍后裁定給某銀行抵債。該銀行未辦理房產和土地的過戶登記手續。三個月前該銀行委托某拍賣公司對該房地產予以公開拍賣。拍賣會上只有一人(另一家地產公司)報名競買且以保留價成交。日前,該房地產的原所有權人將某拍賣公司訴至法庭稱:1、我國房產地產均實行登記主義,涉案房產地產權屬證書還在自己手里,未過戶登記,故拍賣無效。2、只有一人報名競買,確認成交無效。
問:該兩訴訟請求能否得到法律的支持?
1、物權法第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條明確規定“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”。故涉案房地產未辦理過戶登記并不影響某銀行對該房地產的所有權和處分權。
2、只有一人競買且成交是否有效《拍賣法》和《拍賣管理辦法》并無明確規定。中拍法認為:《拍賣法》意在規定競買人的數量應當在兩人以上?!杜馁u法》的第三、三十六、三十八、五十一條規定不僅強調價高者得的規則,更在強調一種特殊的價格形成機制,即拍賣的成交價是通過競買人的競爭產生的。沿著這些條文的自然推論是:拍賣應當公開競價→公開競價在競買人之間展開→只有兩個或兩個以上的競買人才能進行競價。因此,按《拍賣法》的現有條文理解,兩個或兩個以上的競買人是理論上的最低限度。

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